Bình luận về những điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Sáng 28/11, Quốc hội chính thức bấm nút thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều điểm mới nổi bật so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia Pháp lý Bất động sản.

Thu hẹp phạm vi điều chỉnh

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) không áp dụng cho cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách…; Tổ chức tín dụng, công ty quản lý nợ… bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để để thu hồi nợ…

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để để thu hồi nợ thực hiện theo Luật về các tổ chức tín dụng hiện đang sửa đổi, không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản.

Sử dụng thống nhất thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”

Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đã bỏ thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; sử dụng thống nhất thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.

Điều này giúp đồng bộ với Luật Đầu tư 2020 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục đầu tư như nhà đầu tư trong nước (vốn nước ngoài <50%) có quyền kinh doanh Bất động sản như tổ chức trong nước; chỉ tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài >50% mới phải thực hiện thủ tục như tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nghĩa là có một số hạn chế về kinh doanh bất động sản so với nhà đầu tư trong nước.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (còn giữ quốc tịch Việt Nam) có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước.

Quy định này đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam, thì giữ chính sách như Luật Đất đai 2013 hiện hành.

Trách nhiệm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng của chủ đầu tư dự án bất động sản

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua…

Quy định này khớp với Điều 39 Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa thông qua, đều là thời hạn 50 ngày. Tuy nhiên, sẽ tạo áp lực cho chủ đầu tư dự án phải làm thủ tục cấp Sổ cho khách hàng, dẫn đến xé lẻ thủ tục cho những dự án lớn, nhiều sản phẩm. Thực tế, chủ đầu tư thường tập hợp nhiều hồ sơ để nộp xin cấp Sổ theo từng đợt nên khó đảm bảo thời hạn 50 ngày.

Sử dụng hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản

Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh BĐS sử dụng hợp đồng mẫu do Chính phủ ban hành, hợp đồng mẫu chỉ bao gồm các nội dung chính, nội dung khác theo sự thỏa thuận của các bên.

Như vậy, là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên và chấm dứt tranh luận về việc bắt buộc hay lựa chọn áp dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Tuy quy định này kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư, song nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ “đặt cọc” mà ký kết dưới hình thức khác (như thỏa thuận hợp tác chẳng hạn) thì tác dụng của quy định này vẫn là dấu hỏi.

Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua. (Ảnh minh họa)

Siết điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Một là, bắt buộc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định này. Tuy nhiên một số địa phương vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được bán sản phẩm.

Hai là, nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước chấp thuận theo quy định pháp luật, trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

Quy định này rất mới so với luật hiện hành, để làm rõ dự án nào được phép kinh doanh bất động sản. Các dự án khác (ví dụ thuần túy là dự án du lịch) thì không được phép kinh doanh bất động sản, đồng nghĩa với việc chấm dứt tranh cãi về việc dự án nào thì được bán condotel.

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu >95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua.

Giữ nguyên như Luật Kinh doanh bất động sản 2014; khách hàng được giữ lại 5% giá trị hợp đồng trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận (phương án cho phép chủ đầu tư thu trước 5% còn lại vào tài khoản phong tỏa không được thông qua).

Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chặt chẽ hơn

Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình.

Quy định mới này vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư “dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên thỏa thuận, khách hàng được lựa chọn, quyết định việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Điều kiện được phân lô, bán nền chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành

Điều kiện đối với đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền) đã thống nhất với Luật Nhà ở thông qua ngày 27/11: Không thuộc phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Còn lại, do UBND cấp tỉnh tự quyết các khu vực được phân lô bán nền.

Ngoài ra, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho Sở Xây dựng; Trong thời hạn 15 ngày, Sở Xây dựng kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản về việc đủ/không đủ điều kiện chứng nhận. Đây thực chất là một loại giấy phép con.

Siết chặt điều kiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản: Chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Như vậy, luật mới siết chặt điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, quy định bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; không ghi nhận việc các bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính như kiến nghị của nhiều chuyên gia.

Thủ tục đất đai nếu bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điểm này khắc phục được nhược điểm của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Chỉnh lý dự thảo dẫn chiếu đến Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm đồng bộ. Luật Đất đai (sửa đổi) đang dự thảo theo hướng bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, không phải thu hồi/giao đất, tính lại tiền sử dụng đất…

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản

1. Đối với dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án thực hiện theo Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án còn lại:

a) Thủ tướng CP quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án do TTgCP quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. TTgCP ủyquyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án.

b) UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án do UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư…

Cơ bản giữ nguyên như luật hiện hành, chỉ ghi nhận việc TTgCP ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng một phần dự án.

Việc thực hiện giao dịch qua sàn là không bắt buộc như dự thảo cũ. (Ảnh minh họa)

Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng; cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc qua ngân hàng.

Quy định này nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW: Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Chỉ quy định 3 loại hợp đồng được chuyển nhượng: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Không tiếp thu đề xuất cho phép chuyển nhượng: Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận (đã quy định tại Luật Nhà ở 2014); hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai…Quy định này thiếu linh hoạt, kích thích thị trường thứ cấp, tăng thu ngân sách.

Không quy định các loại bất động sản phải giao dịch thông qua sàn

Việc thực hiện giao dịch qua sàn là không bắt buộc như dự thảo cũ. Các bên tự do lựa chọn giao dịch qua sàn nếu thấy có lợi ích.

>>> Chính phủ đồng ý giao Tây Ninh sớm xây cao tốc Gò Dầu – Xa Mát giai đoạn 1 gần 5.200 tỷ đồng

Nguồn : Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam