Chuyên gia chỉ 7 yếu tố làm thay đổi thị trường bất động sản trong thời gian tới

Kim Anh Holdings

14/04/2023

7,717 ^{lượt xem}

Cấu trúc của thị trường bất động sản sẽ đổi thay trong tương lại, dựa trên nhiều yếu tố tác động như xu hướng đầu cơ, sự mở rộng của các đô thị ra xa vùng trung tâm,…

PGS. TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, có 7 yếu tố tác động làm thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản trong thời gian tới. Dưới đây là chia sẻ của vị chuyên gia này.

Một là sự chuyển dịch lao động về phía công nghiệp – đô thị.

Nhu cầu nhà ở liên quan đến số lượng người dân đô thị và thu nhập sẽ gia tăng mạnh. Trước đây, chúng ta tập trung vào công nghiệp hóa nhưng chưa quan tâm nhiều đến đô thị hóa, hầu như bỏ mặc phân khúc nhà ở cho công nhân, người lao động thu nhập thấp. Về thực chất, nhà ở của người dân đô thị, của người lao động các khu công nghiệp, chưa được quan tâm đúng cách và đúng mức.

Trong giai đoạn tới, khi tập trung công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu nhà ở nói chung, các chung cư trung – cao cấp nói riêng cũng sẽ gia tăng. Xu thế này cần được nhận diện rõ.

Hai là quy hoạch đô thị sẽ tạo lập giá trị cho bất động sản.

Đầu tư công và hoàn thiện, cơ sở hạ tầng được triển khai đồng bộ hơn sẽ tạo những động lực mới cho bất động sản nhà ở đô thị Hà Nội. Đặc biệt, các khu đại đô thị mới, nằm trong kết nối vùng, quy hoạch bài bản sẽ tạo nên giá trị mới cho bất động sản nhà ở.

Ba là xu hướng đầu cơ làm méo mó thị trường sẽ được giải quyết triệt để hơn.

Xu hướng đầu cơ những sản phẩm biệt thự, nhà phố, condotel… nhưng không có người đến ở làm méo mó thị trường sẽ được giải quyết căn cơ, triệt để hơn. Cần đánh giá lại nhu cầu thực của những sản phẩm này một cách nghiêm túc và có hệ thống. Bởi xu hướng đầu cơ quá mức trong giai đoạn vừa qua đã và đang làm ảnh hưởng gây méo mó thị trường và tác động tiêu cực đến lòng tin thị trường, qua đó, ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư.

Đầu cơ không xấu, thậm chí còn có kênh xử lý cung – cầu hiệu quả và tích cực. Nhưng nếu cả hệ thống đầu cơ, coi đầu cơ là xu thế chủ đạo, chi phối hành vi kinh doanh thì thị trường sẽ bất ổn. Do đó, xu hướng chính sách tới đây là phải khuyến khích, hỗ trợ những người có nhu cầu thực, những nhà đầu tư thực. Bởi có những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng được nhu cầu thực thì chắc chắn thanh khoản vẫn tốt, giá vẫn tăng và ngược lại.

Bốn là xu hướng mở biên đô thị ra xa trung tâm.

Do quỹ đất cho phát triển nhà ở trung và cao cấp ngày càng hạn chế, động lực và cơ hội tăng trưởng dồn vào các đô thị mới bao quanh nội đô Hà Nội. Nên lưu ý rằng mật độ dân số Việt Nam cao gấp ba lần mật độ dân số Trung Quốc, cao gấp nhiều lần các quốc gia trên thế giới. Chúng ta đang thiếu trầm trọng quỹ đất cho phát triển đô thị, nhất là tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Do đó, cách thức tổ chức đô thị cần được tính đến và triển khai bài bản, nhất là tổ chức không gian giao thông và tiện ích cho các đô thị mới.

Năm là xu hướng dịch chuyển các khu công nghiệp.

Các khu công nghiệp, nhà máy và lực lượng lao động dịch vụ sẽ dịch chuyển ra ngoài trung tâm nội đô. Cần định nghĩa rõ cách phát triển đô thị “ly tâm” và “hướng tâm”, các hệ quả và hệ lụy phát triển từ đó để có những quyết định quy hoạch phát triển đúng đắn, tránh cảnh phát triển đô thị ra ngoài biên nhưng không thể giải quyết nạn ách tắc giao thông kinh niên, thậm chí, còn làm trầm trọng hơn.

Sáu là xung lực mới từ lực lượng đầu tư nước ngoài.

Lực lượng đầu tư nước ngoài và kiều hối sẽ tạo ra những xung lực mới cho thị trường nhà ở đô thị Hà Nội. Chúng ta cần đo lường chính xác cấu trúc của lượng kiều hối đó chuyển dịch vào từng lĩnh vực, như nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, dịch vụ, tiêu dùng, bất động sản… Cần xác định được trong một chu trình dài hạn, rằng nguồn vốn đó phục vụ cho xây dựng, phát triển dự án nhà ở là bao nhiêu và dùng để mua nhà là bao nhiêu?

Bảy là chính sách tác động đến nguồn cung.

Những thay đổi của hệ thống chính sách, pháp luật cho bất động sản nhà ở đang được lấy ý kiến và hoàn thiện để sớm thông qua. Tuy nhiên, khi đất đai ngày càng khan hiếm và mức độ hoàn thiện luật tới đâu vẫn là một dấu hỏi lớn cho việc phát triển các dự án mới.

Có thể thấy, trong tầm nhìn dài hạn, nguồn cầu vô tận về nhà ở chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp của Hà Nội vẫn chưa đáp ứng được sự gia tăng thu nhập, tầng lớp trung lưu và nhu cầu sở hữu bất động sản. Tới đây, chắc chắn sẽ có những thay đổi mang tính bước ngoặt về đô thị hóa, về cấu trúc công nghiệp, nhất là công nghiệp dịch vụ. Trong xu hướng đó, cần nhận diện rõ những vấn đề quan trọng thuộc về xu hướng và cấu trúc của thị trường bất động sản để phát triển bền vững.