Tiến sĩ Cấn Văn Lực: Pháp lý là yếu tố “then chốt” để gỡ khó cho bất động sản

Bất động sản là một trong những ngành quan trọng của nền kinh tế trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác như thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…cùng phát triển.

Ngoài việc đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, các đại đô thị còn kiến tạo nên những điểm đến du lịch từ đó tạo nên sự phát triển cho những ngành nghề phụ trợ phục vụ du lịch, tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động địa phương và thu hút nguồn lao động chất lượng cao dịch chuyển về sinh sống, làm việc.

Đánh giá về mắt xích quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia khẳng định bất động sản đóng góp 4 vai trò lớn đối với nền kinh tế.

Thứ nhất, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 – 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (6,2% GDP), du lịch (1,02% GDP), lưu trú (2,27% GDP) và tài chính – ngân hàng (4,76% GDP) năm 2022.

Thứ hai, đóng góp vào GDP và nền kinh tế, ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP trong năm 2022. Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Thứ ba, ngành bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,2 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn FDI đăng ký.

“Thông qua các số liệu này, có thể thấy, ngành bất động sản còn rất nhiều tiềm năng để phát triển và lan tỏa. Trong đó, lan tỏa ít nhất 4 ngành nghề lớn là lĩnh vực lưu trú, lĩnh vực tài chính ngân hàng, xây dựng và 1 số lĩnh vực khác. Trong đó, tôi xin nhấn mạnh tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các ngành khác và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế vô cùng lớn”, ông Lực nhấn mạnh.

TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia.

Ông Lực cũng cho biết, số liệu thống kê chính thức vào năm 2021 có 4.545.000 người làm trong ngành xây dựng, liên quan đến các dự án bất động sản và 308.000 người làm trong ngành kinh doanh bất động sản.

“Những con số trên thể hiện số việc làm trong ngành xây dựng và kinh doanh BĐS ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số việc làm (49 triệu vào năm 2021). Nếu tính tất cả số việc làm ở hệ sinh thái BĐS gồm: Phát triển quỹ đất; xây dựng; vận hành; cải tạo, nâng cấp và tái phát triển… con số sẽ lớn hơn nhiều”, ông Lực phân tích.

Đặc biệt, theo ông Lực những đại đô thị, dự án lớn với quy mô từ vài trăm ha đến cả nghìn ha được xây dựng bởi những doanh nghiệp bất động sản lớn không chỉ tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động mà còn tạo chỗ ở cho hàng chục nghìn người, thay đổi bộ mặt đô thị của cả một vùng đất. Đặc biệt, những đại đô thị đã trở thành điểm đến thu hút dịch vụ, du lịch, giúp kinh tế tăng trưởng bền vững, nâng cao chất lượng an sinh xã hội.

Ông Lực nhấn mạnh: “Chính bởi vai trò quan trọng của bất động sản, trong thời gian vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng và các bộ, ngành đã vào cuộc rất quyết liệt với mong muốn là hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và hiệu quả hơn nữa”.

Chia sẻ thêm về những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Lực cũng cho biết thị trường bất động sản có 4 khó khăn lớn nhất là pháp lý, vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch. Trong đó, pháp lý là khó khăn lớn nhất của thị trường. “Muốn gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản, việc đầu tiên chúng ta phải làm quyết liệt và làm ngay là pháp lý. Tháo gỡ được pháp lý cho các dự án, từ đó mới có thể tăng nguồn cung, hạ giá bất động sản”, ông Lực khẳng định.

“Và đương nhiên là doanh nghiệp phải chủ động để giải quyết trong khả năng của mình. Ví dụ cơ cấu lại sản phẩm, sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu nhất định để có thể tháo gỡ khó khăn; hoặc là đàm phán với trái chủ, rồi đàm phán với các chủ nợ”, ông Lực nhấn mạnh.

“Tôi lấy ví dụ như Tập đoàn Novaland, họ cũng đã và đang phải chủ động giải quyết theo hướng đó, còn cái gì vượt quá tầm doanh nghiệp, ví dụ liên quan đến cơ chế chính sách thì rõ ràng là Chính phủ sẽ có những quyết sách để giải quyết. Như vậy, đây là bài toán đồng hành giữa Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp”, ông Lực nói.

Được biết, Novaland là một trong những Tập đoàn hàng đầu trên thị trường bất động sản. Doanh nghiệp này được biết đến với những đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram hay Aqua City Đồng Nai với quy mô các dự án lên tới cả nghìn ha…

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng thời gian qua việc triển khai xây dựng các dự án rất khó khăn, doanh nghiệp khó có đủ cơ sở pháp lý thực hiện dự án, không thể bán các sản phẩm cho người mua, khó có dòng tiền, ách tắc nguồn vốn bất động sản. Thậm chí, theo ông Lực, ngay cả khi chủ đầu tư khó khăn muốn giảm giá bán để tăng thanh khoản cũng khó thành công bởi dự án vương pháp lý người mua ngần ngại.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh thêm, pháp lý là khó khăn số 1 trên thị trường bất động sản hiện nay khi chiếm đến 70%. Kể cả khi dòng vốn tín dụng được khơi thông nhưng pháp lý vẫn sẽ khiến toàn bộ thị trường tắc nghẽn. Do vậy, pháp lý là yếu tố then chốt.

Gỡ được pháp lý mới có thể giúp dự án tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng, phục hồi thị trường, giúp thị trường phục hồi. Chính vì vậy, Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp ở góc độ chính sách, giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục, sớm khởi công các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.