Sốt đất khi luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực?

Sau hơn 1 năm thị trường đất nền rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư vẫn chôn tiền vào đất. Không ít người muốn bán cũng không được. Thế nhưng, tâm lý “không gì lãi bằng buôn đất” vẫn thường trực ở giới đầu tư.

Mặc dù gần đây, nhiều dự báo, chu kì sốt đất nền có thể xuất hiện vào giai đoạn 2025-2026 khi luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực. Điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Đến nay, đất nền vẫn trầm lắng và dự kiến 2024 mới có thể hồi phục nhẹ. Thế nhưng, sự kì vọng của giới đầu tư vào phân khúc này đang khiến tâm lý chờ đợi ngày càng gia tăng.

Thậm chí, rất nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền, phải thế chấp các tài sản khác để “nuôi” tiền lãi vay mua đất nhưng vẫn kì vọng cơn sốt đất quay trở lại nhanh, số tiền lãi phải “gồng” không đáng bao nhiêu.

Trong báo cáo về hành vi tiêu dùng bất động sản của một đơn vị nghiên cứu thị trường mới đây cho thấy, 65% người tham gia khảo sát vẫn dự định mua bất động sản trong vòng 1 năm tới. 60% người trong số này mua để phục vụ mục đích đầu tư. Trong đó, phân khúc đất nền tuy vẫn ảm đạm nhưng 1/3 số người được khảo sát vẫn tìm đến kênh này để đầu tư.

Hiện lượng đăng tin đất nền cắt lỗ đã giảm nhưng thị trường chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản. Một số nơi, tỉ lệ cắt lỗ 40-50% vẫn còn (dù không đại diện cho toàn thị trường). Giao dịch đất nền cuối năm 2023 giảm mạnh (hơn 50%) so với đầu năm 2023.

Dù vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn kì vọng giá và giao dịch đất nền sẽ “bật tăng” trở lại vào năm 2024. Theo hầu hết các chuyên gia, điều này khó diễn ra khi việc nóng sốt đất nền còn phục thuộc vào tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, việc triển khai hạ tầng…

Mặc dù năm 2024 được dự báo bất động sản có nhiều gam màu sáng nhưng không thể kỳ vọng về một hình mẫu hồi phục “chữ V” ở thời điểm này, mà thị trường sẽ dần dần có những bước đi lên vững chắc, tạo đà cho sự phát triển bền vững trong tương lai”. Thời điểm sốt đất khó đưa ra dự báo mà hiện tại thị trường cần sự hồi phục.

Trước đó, tại cuộc thảo luận về dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), biểu quốc hội Trần Văn Khải từng cho rằng, cần xóa bỏ tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất”, “làm sao để người nghèo không nghèo thêm vì bất động sản”; “làm sao để các thế hệ sau của chúng ta không trở nên vô vọng với ước mơ có được một ngôi nhà để ở”. Bởi lẽ, thị trường bất động sản luôn rình rập các cơn “sốt nóng” hay “đóng băng”, tiềm ẩn những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế. Nếu không được ngăn chặn và có giải pháp kịp thời sẽ gây lạm phát hoặc giảm phát, khủng hoảng tiền tệ hay tài chính, cao hơn là khủng hoảng kinh tế, nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều người dân khốn đốn.

Mới đây, Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025 quy định siết phân lô bán nền, điều này cũng cho thấy sự điều chỉnh nóng sốt đất nền đang dần thực thi.

Với số lượng phân lô bán nền ở các đô thị rầm rộ trong những năm gần đây thì việc siết phân lô này ảnh hưởng gần như bao trùm thị trường từ bắc tới nam (90% nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng). Theo các chuyên gia, khi thủy triều rút việc điều chỉnh giá là chuyện đương nhiên…và đất nền có thể không còn chứng kiến nhiều cuộc sốt đất như trước đây.

Cụ thể, theo khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Việc mở rộng phạm vi áp dụng so với quy định hiện hành (tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương).

Quy định này theo hầu hết các chuyên gia, nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường trong thời gian tới. Mặc dù vậy, động thái trên cũng đồng thời mang đến những lợi ích nhất định, là tiền đề giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển một cách bền vững trong tầm nhìn dài hạn, có thể kể đến như: Giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền; Đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia; Đảm bảo đồng bộ tính mỹ quan về kiến trúc, quy hoạch đô thị (phải xây dựng nhà trên đất trước khi bán cho người mua).

Gần đây, thị trường mới chỉ manh nha hồi phục, loạt dự án “ma” đã được vẽ ra để lừa đảo trong thời gian gần đây. Điều này cho thấy, sốt đất vẫn đang chực chờ bùng lên, đòi hỏi cơ quan quản lý cần sớm có giải pháp ngăn chặn để tránh “vết xe đổ”.

>>> Hết cơ hội mua bất động sản giá rẻ?

Nguồn : Nhịp sống thị trường